Seit einem Jahr gab es eine regelrechte Mieterhöhungsexplosion. Aufgrund der hohen Inflation wurde ein Großteil der Mieten auf diese angepasst. Dies geschieht aufgrund sogenannter Wertsicherungsklausen in den Mietverträgen. Diese sichern den Vermieter, dass der Mietzins der tatsächlichen Geldentwertung entspricht und er keinen Verlust dadurch hat. Solche Klauseln sind die Norm in Mietverträgen.
Jetzt hat aber der OGH im Vorjahr dem (zu mindestens zum Teil) einen Strich durch die Rechnung gemacht. Im Urteil vom 21.03.2023 mit der Geschäftszahl 2Ob36/23t, urteilte dieser, dass laut dem § 6 Abs 1 Z 5 und § 6 Abs 3 KSchG eine Wertsicherungsklausel nicht den Wortlaut „der Mietzins wird auf den Verbraucherpreisindex 1976 (VPI) wertbezogen; sollte dieser Index nicht mehr verlautbart werden, gilt jener als Grundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten entspricht“ enthalten darf.Dem OGH war speziell die Tatsache ein Dorn im Auge, dass nicht ersichtlich ist, welcher Index an die Stelle des Alten treten sollte. Dies würde dem Vermieter die Möglichkeit einräumen jeden beliebigen Index heranzuziehen. Diese kundenfeindliche und unklare Formulierung verstoße somit gegen das KSchG, so der OGH.
Dies würde den Mietvertrag teilnichtig machen und die geltende Klausel kann nicht vom Vermieter geltend gemacht werden. Es stellt sich jetzt aber die Frage, ob bereits bezahlte Erhöhungen wieder zurückgefordert werden können. Für das muss man zuerst in den § 16 Abs 9 MRG schauen. Dieser besagt, dass wenn eine Wertsicherungsklausel ungültig ist die Geltungsmachungsfristen des § 16 Abs 8 MRG anzuwenden sind. Nach dem § 16 Abs 8 MRG muss die Geltendmachung bei unbefristeten Mietverträgen innerhalb von drei Jahren passieren. Bei befristeten Mietverträgen endet die Frist frühestens 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses oder nach Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis. Die maximale Verjährungszeit beträgt hier aber 10 Jahre.
Somit ist abschließend zu sagen, dass bei einem Verbrauchermietvertrag die oben genannte Klausel ungültig ist und dieser, unter den oben genannten Fristen, den überbezahlten Mietzins zurückfordern kann.
